• Što je nekretnina?
  • Što su zemljišne knjige?
  • Što je zemljište?
  • Na koji način se određuje vrijednost nekretnine?
  • Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
  • Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
  • Tko sve može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
  • Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
  • Koje su osnovne obveze Ugovornih strana?
  • Koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju i što ona znači?
  • Kada se stječe pravo vlasništva?
  • Gdje se i tko ovjerava kupoprodajni ugovor?
  • Što je tabularna izjava?
  • Što je fiducijar?
  • Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?
  • Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?
  • Koliko traje rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
  • Oslobađanje od plaćanja poreza na promet nekretnina?
  • Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?
  • Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine?
  • Porez pri kupovini novogradnje?
  • Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?
  • Na koji način se oporezuje najam ili zakup nekretnina?
  • Koliko iznosi agencijska provizija?
  • Što treba znati o odnosu agencije za promet nekretnina i Ugovornih strana (kupca ili prodavatelja)?
  • Koji zakoni su vezani uz promet nekretninama?


Što je nekretnina?

Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

Što su zemljišne knjige?

Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, te je iste ovlaštena razledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak bilo koja zainteresirana strana.
One uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Stjecatelj koji je u dobroj vjeri ili s povjerenjem u zemljišne knjige postupao pravno je zaštićen, ako nije  znao ili nije imao razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja.

Što je zemljište

      Zemljište je dio zemljine površine koje je u katastru označeno posebnim brojem i             nazivom Katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica).
Sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sastavni je dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu (osim ako zakonom nije drukčije određeno).

Na koji način se određuje vrijednost nekretnine?

Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim "tablicama", dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva.
Predmetnu suglasnost, uz uvijet reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa. U svakom slučaju, strancima stoje na raspolaganju i druge mogućnosti.

Tko sve može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?

Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

 Koje su osnovne obveze Ugovornih strana

      Ugovorne strane (kupac ili prodavatelj) svoja prava i obveze određuju (pred) ugovorom o kupoprodaji. Osnovne obveze svode se na dužnost kupca da isplati prodavatelju ugovorenu kupoprodajnu cijenu i prodavatelju da kupcu, pošto primi kupovnu cijenu omogući ulazak u posjed i upis prava vlasništva.
Važno je napomenuti da sve svoje pravne interese ugovorne strane unesu u ugovor, sve ono što je predmetom međusobnog dogovaranja (usmenog) ne proizvodi pravni učinak ako nije u ugovoru.
Ugovor ovjerava kod javnog bilježnika samo prodavatelj ili njegov punomoćnik koji u tom slučaju mora prethodno predočiti specijalnu punomoć ovjerenu od javnog bilježnika.

Koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju i što ona znači?

      Kapara je znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u pologu visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene.
Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima:
- ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo dogovoreno.
- ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku kaparu.

Kada se stječe pravo vlasništva?

      Važno je napomenuti da kupac ne stječe pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi (čl. 119 Zakona o vlasništvu).

Gdje se i tko ovjerava kupoprodajni ugovor?

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati, odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

Što je tabularna izjava?

Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.
 

 Što je "fiducijar"?

Opterećenje nekretnine u korist davatelja kredita koje se izražava kroz prijenos prava vlasništva uz napomenu da je isti prijenos obavljen radi osiguranja namirenja potraživanja.

Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?

Kupac, i to u iznosu od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine. Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakonu o porezu na promet nekretninama oslobođen je plaćanja istog u cijelosti. Sve upute vezano uz navedeno oslobođenje, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od svojega posrednika.
 

Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?

Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatražiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini.
 

Koliko traje rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?

Kupac je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.
 

Oslobađanje od plaćanja poreza na promet nekretnina?

      Porez ne promet nekretnina ne plaćaju gradani koji kupuju prvu nekretninu ( stan ili kuću ) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje uz uvjet:
1. da imaju hrvatsko državljanstvo,
2. da prijavljuju prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju kupuju nalazi,
3. da veličina nekretnine koju kupuje građanin, ovisno o broju članova njegove uže obitelji, ne prelazi površinu kako slijedi:
- za 1 osobu do 50m stambenog prostora
- za 2 osobe do 65m stambenog prostora
- za 3 osobe do 80m stambenog prostora
- za 4 osobe do 90m stambenog prostora
- za 5 osoba do 100m stambenog prostora
- za 6 osoba do 110m stambenog prostora
- za 7 i više osoba do 120m stambenog prostora
ako veličina nekretnine koju građanin kupuje prelazi zadane površine tada se porez na nekretninu plaća samo na višak stambenog prostora
4. da građanin, te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu drugu nekretninu koja zadovoljava njihove stambene potrebe.
5. da građanin te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu stan, odnosno kuću za odmor te druge nekretnine znatnije vrijednosti.
Članovima uže obitelji, u smislu ovog Zakona, smatraju se bračni drug te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin.
Porez se plaća ako se stan ili kuća otuđi u roku od pet godina od dana nabave nekretnine, odnosno ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje.

Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?

Da, ukinuta je obveza ishodovanja "zelenog pečata" pri nadležnoj poreznoj ispostavi.

Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine?

Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.

Porez pri kupovini novogradnje?

      Prema Zakonu o PDV-u pri kupnji novosagrađenih nekretnina posebno se oporezuje građevinsko zemljište po stopi od 5%. Na građevinsku vrijednost objekta plaća se PDV u visini od 22% proizvodne cijene nekretnine.

Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.
 

Na koji način se oporezuje najam ili zakup nekretnina?

Kada fizička osoba daje u najam nekretninu, poreznu osnovicu čini mjesečni iznos najamnine umanjen za paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća od navedenoga iznosa, po stopi od 35% plus prirez. Ukoliko nekretninu daje u najam pravna osoba pravnoj ili fizičkoj osobi, plaća 22% PDV-a, a umjesto poreza na dohodak plaća na kraju godine porez na dobit u visini 35% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, ali je porezna osnovica niža, budući da nastaje odbijanjem paušalnih troškova u visini od 50%.

 

Koliko iznosi agencijska provizija?

Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.

Što treba znati o odnosu agencije za promet nekretnina i Ugovornih strana (kupca ili prodavatelja)?

      Odnos kupca ili prodavatelja i posrednika, tj. agencije regulira se ugovorom o posredovanju kojeg ugovorne strane međusobno potpisuju o prihvaćanju njegovih odredaba.
Tim ugovorom, pojednostavnjeno rečeno, agencija se obvezuje pronaći nekretninu ili kupca, a isti su obvezni da po eventualno zaključenom predugovoru ili ugovoru o kupoprodaji nekretnine, plati ugovorenu uslugu posredovanja-proviziju.
Obveze agencije sadržavaju još dužnost podnošenja prijedloga za upis prava vlasništva, te porezne prijave.

Koji zakoni su vezani uz promet nekretninama?

ZBPO           Zakon o braku i porodničnim odnosima (NN, 51/89, pročišćeni tekst, 59/90)
ZJB               Zakon o javnom bilježništvu (NN, 78/93, 29/94)
ZN                Zakon o nasljeđivanju (NN, 52/71, 47/78)
ZNS              Zakon o najmu stanova (NN, 91/96)
ZOO             Zakon o obveznim odnosima (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
ZV                Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN, 91/96)
ZZK              Zakon o zemljišnim knjigama (NN, 91/96)
ZZPP            Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN, 91/96)